Wohnung renovieren nach Auszug: Was darf der Vermieter verlangen?

Geschafft! Du hast eine neue Wohnung gefunden und bist bereit, den großen Schritt in das neue Kapitel deines Lebens zu wagen. Doch zuerst einmal muss noch die alte Wohnung übergeben werden. Obwohl die meisten schon einmal umgezogen sind, ist dieses Thema für viele mit großer Unsicherheit behaftet: Muss ich vor dem Auszug die Wände weiß streichen? Welche Renovierungsarbeiten muss ich übernehmen, welche der Vermieter? Wie sieht es mit Schönheitsreparaturen aus? Inwieweit deine Wohnung renovieren bei Auszug? Und was kann dein Vermieter verlangen und was nicht? Alles das habe ich dir hier zusammengefasst:

Was muss ich beim Auszug renovieren?

Zuerst einmal solltest du deinen Mietvertrag zu Rate ziehen. Er ist das Regelwerk, das festlegt, welche Renovierungsarbeiten bei Auszug zu erbringen sind. Aber auch dem Mietvertrag sind natürlich rechtliche Grenzen gesetzt, die du kennen solltest, damit dein Vermieter nicht Pflichten auf dich abwälzt, die eigentlich in seinem Verantwortungsbereich liegen.

Was dein Vermieter nicht an dich abgeben darf:

1. Türen oder Fenster von außen streichen. Alles, was außerhalb der Wohnräume liegt, ist nicht deine Verantwortung.
2. Wenn du eine nicht renovierte Wohnung angemietet hast, sind jegliche Bestimmungen im Mietvertrag bezüglich fälliger Schönheitsreparaturen ungültig. Du als Mieter musst daher während deiner gesamten Wohndauer nicht renovieren, das schließt auch den Auszug mit ein.
3. Abschleifen des Holzfußbodens oder die Erneuerung eines Teppichs.

Kurzum, der Vermieter kann nicht erwarten, dass du den Wert seiner Immobilie auf eigene Kosten steigerst. Du musst lediglich die Abnutzung, die während deiner Wohnzeit entstanden ist, beseitigen. Hier kommt es stark auf die Mietdauer an, welche Reparaturen darunter fallen. Hast du nur ein halbes Jahr in der Wohnung gewohnt, ist nicht von einer Abnutzung auszugehen, die Renovierungsarbeiten nötig macht.

Muss ich Dübellöcher beseitigen?

Wenn du in deinem Mietvertrag durch eine wirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen verpflichtet bist, gehört auch das Verschließen von Dübellöchern dazu. Wenn die Klausel im Vertrag unwirksamen ist, musst du gar keine Schönheitsreparaturen durchführen, also können auch die Dübellöcher bleiben. Das ist dann der Fall, wenn die Anzahl von Dübellöchern ein „angemessenes Maß“ überschreitet. Dann nämlich liegt eine Beschädigung der Mietsache vor, deren Beseitigung du tragen musst. Nicht ganz geklärt ist, was ein „angemessenes Maß“ ist. 2013 urteilte ein Amtsgericht aber, dass 50 bis 60 Dübellöcher in einem Zimmer den üblichen Umfang überschreiten.

Muss ich die Wohnung bei Auszug streichen?

Während deiner Zeit in der Wohnung bleibt es dir überlassen, die Wandfarbe zu gestalten. Du kannst dich hier voll austoben, jede Farbe oder Wischtechnik ist erlaubt und auch das Entfernen der Tapeten geht rechtlich in Ordnung. Die einzige Einschränkung und oberste Regel: Die Erhaltung der Bausubstanz. Das heißt im Klartext: Was nicht rückgängig gemacht werden kann, ist problematisch. Zum Beispiel wenn es um die Lackierung von Holzelementen oder Badezimmerfliesen geht, solltest du Rücksprache mit dem Vermieter halten.

Du solltest dir beim Auszug also darüber im Klaren sein, dass normalerweise die Wohnung so zurückgegeben werden muss, wie sie angemietet wurde, oder zumindest ohne eindeutige Wertminderung. Das heißt: Wer eine weiß gestrichene Wohnung übernimmt, muss im Regelfall auch wieder eine solche Wohnung zurückgeben. Aber: Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass andere „dezente“, „helle“ oder „neutrale“ Farben ebenfalls vom Vermieter akzeptiert werden müssen (Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07). Der Haken daran ist, dass unklar ist, welche Farben genau das einschließt – lindgrün und hellblau zum Beispiel sind dem BGH nicht neutral genug. Da darüber also keine konkrete Klarheit herrscht, würde ich dir raten, mit deinem Vermieter zu sprechen und abzuklären, ob deine „neutrale“ Farbe auch für ihn eine ist, wenn du keine Lust auf einen möglicherweise langwierigen Prozess hast.

Muss ich neu tapezieren?

Tapezieren gehört beim Wohnung renovieren bei Auszug grundsätzlich zu den Schönheitsreparaturen. Es kommt wieder auf den Einzelfall an, ob eine neue Tapete erforderlich ist. Normalerweise kannst du eine  Raufasertapete überstreichen, drei Anstriche und mehr sind zulässig, wenn die Tapete nicht abgenutzt ist.

Was muss ich beim Übergabeprotokoll beachten?

Um dich selbst vor bösen Überraschungen zu schützen, solltest du selbst einen Vordruck eines Übergabeprotokolls bei der Rückgabe der Wohnung dabei haben. Es dient als Beweismittel, falls es nachträglich zu Streitigkeiten kommt. Achte darauf, dass folgende Bestandteile darin enthalten sind:

1. Welche Zeugen bei der Übergabe zugegen waren. (Bringe am besten jemanden mit!);
2. Wie viele Schlüssel du zurückgegeben hast;
3. Dass die Zählerstände erfasst werden;
4. In welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Auch hier gilt: Was als Schaden darin nicht festgehalten wird, ist nicht mehr dein Problem, weil es auch nach deinem Auszug entstanden sein kann;
5. Die Unterschriften beider Parteien. (Sollte der Vermieter sich weigern, zu unterschreiben, ist es umso besser einen Zeugen dabei zu haben. Mache zusätzlich Fotos von der Wohnung, die den Zustand dokumentieren.)

Fazit: Fairness siegt

Zusammenfassend hat der BGH klargestellt (Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08): Schönheitsreparaturen beinhalten maximal das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Türen und der Fenster und Außentüren von innen. Ich denke, wenn du fair bleibst und die Wohnung nicht schlechter übergibst, als du sie bekommen hast, sollte alles in Ordnung gehen. Macht der Vermieter dennoch Stress, ist das Recht im Normalfall auf deiner Seite.

Wohnung renovieren bei Auszug geschafft? Checklisten für deinen Umzug und für die Wohnungsübergabe haben wir auch schon einmal für dich aufgestellt.