Ferienhaus kaufen – was du bei einem Anlageobjekt beachten solltest
Jeder vierte Deutsche träumt vom eigenen Feriendomizil. Ferienhäuser boomen, besonders an der deutschen Küste und in den Bergen, aber auch in Kroatien und in Italien. Eine Urlaubsimmobilie ist längst nicht mehr nur als Zweitwohnsitz attraktiv, sondern vor allem als Kapitalanlage. Hier kommen die wichtigsten Infos zum Ferienhauskauf im In- und Ausland.
Ferienhaus kaufen – ein Überblick
Grundsätzlich gelten drei Faktoren für die erfolgreiche Vermietung deines Ferienhauses als ausschlaggebend: erstklassige Lage, hochwertige Ausstattung und stabile Nachfrage. Bevor du also die Wahl für ein Objekt triffst, das du kaufen willst, solltest du du dich mit diesen Punkten genauer auseinander setzen.
Punkt 1: Lage
Ferienhäuser oder Apartments an der Küste mit Meerblick sind selbstverständlich teurer als das Hinterland. Die höhere Investition könnte sich langfristig aber auszahlen. Deine Chancen steigen nämlich, dein Objekt ganzjährig vermietet zu bekommen. Schau dir also deine Zielgruppe und ihre Bedürfnisse ganz genau an. Kurzurlaube liegen im Trend und ein verlängertes Wochenende verbringt man lieber direkt am Meer – ohne eine 20-minütige Autofahrt zum Strand.
Punkt 2: Ausstattung
Urlauber haben heute hohe Ansprüche an die Ausstattung: Hochwertige Möbel, eine top ausgestattete Küche, WLAN und ein insgesamt klares und ansprechendes Design. Viele wollen Platz haben und ihre freie Tage nicht mehr in beengten Hotelzimmer verbringen, daher liegt die durchschnittliche Wohnfläche der Ferienhäuser und -wohnungen über 100 Quadratmetern. Die Küche spielt eine zentrale Rolle, denn regional einkaufen und mit Freunden und Familie im Urlaub kochen, ist beliebt. In der Nebensaison sind vor allem Extras wie ein Kamin, Whirlpool oder Sauna gefragt.
Punkt 3: Nachfrage
Der Kauf einer Ferienimmobilie kann sich bereits ab einer Vermietung von 17 Wochen im Jahr rechnen, so der Maklerverband IVD. Die Einnahmen können also schon nach einer Auslastung von gut vier Monaten im Jahr höher sein als die Kredittilgung und die anfallenden laufenden Kosten. Aber Achtung: Eine Garantie gibt es trotz guter Lage, Ausstattung und professionellem Marketing nicht.
Ferienhaus an Nord- und Ostsee kaufen
Deutschland entwickelt sich immer mehr zur Ferienhaus-Destination. Das Angebot wächst rasant. Die Sommer werden immer heißer, die Renditeprognosen stimmen und auch die schnellere Erreichbarkeit sowie Kenntnisse über rechtliche Vorschriften sprechen für den Kauf im Inland.
Erste Wahl ist die deutsche Küste. Besonders Objekte an der mecklenburgischen Ostseeküste sind begehrt. Auch die Nachfrage nach Objekten auf Dauerbrenner-Inseln wie Sylt und Norderney ist ungebrochen hoch, denn die Renditen sind lukrativ. Nur wenige dürften sich allerdings die Spitzenpreise auf den Nordseeinseln leisten können, daher solltest du dich auch mal in bisher weniger gefragten Orten umschauen. Denn auf dem Ferienhausmarkt ist aktuell Bewegung, viele neue Immobilienprojekte und Freizeitangebote an Nordsee- und Ostsee sind in Planung.
Nicht alle Banken finanzieren eine Ferienimmobilie ohne Einblick in die Ferienregion zu haben. Also solltest du besser ausreichend Eigenkapital mitbringen. Maklerprovision, Notarkosten, Grundbucheintrag und Grunderwerbssteuer lassen den Endpreis besonders in Deutschland schnell in die Höhe treiben.
Ferienhaus im Ausland kaufen
Die Chancen auf eine günstige Immobilie stehen in Ländern wie Kroatien, Italien oder Schweden deutlich besser als in Deutschland. Mit etwas Glück findest du in attraktiven Urlaubsgegenden eine Immobilie bereits für einen fünfstelligen Betrag. Schwierigkeiten können allerdings in der Finanzierung auftreten, denn für Auslandsimmobilien muss in vielen Fällen bis zu 50 Prozent Eigenkapital eingebracht werden. Die Baufinanzierungszinsen sind in vielen Ländern sehr viel höher als hierzulande. Wiederum fordern deutsche Banken in der Regel eine Sicherheit im Heimatland für die Finanzierung im Ausland, z.B. eine bereits abbezahlte Immobilie.
Ferienhaus in Kroatien kaufen
Das Land an der Adria ist längst kein Geheimtipp mehr. Kroatien liegt bei den Mittelmeer-Zielen deutscher Urlauber hoch im Kurs. Günstigste Objekte sind aber eher im Hinterland der Küste zu finden. Ein Ferienhaus direkt am Meer ist auch deshalb so begehrt, da in einer Entfernung von 70 Metern zum Meer keine Neubauten mehr entstehen dürfen. Wichtig zu wissen: Beim Vorvertrag wird eine Anzahlung in Höhe von bis zu 20 Prozent der späteren Kaufsumme fällig und die Mehrwertsteuer auf Gebäude beträgt in Kroatien satte 25 Prozent.
Ferienhaus in Italien kaufen
Italien ist eines der beliebtesten Urlaubsländer der Deutschen. Während woanders in Europa die Preise für Ferienimmobilien steigen, fallen sie in Italien. Im Süden sind echte Immobilien-Schnäppchen zu ergattern. Landhäuser kannst du schon für unter 50.000 Euro bekommen. Doch Achtung: In vielen Regionen Italiens sind die angebotenen Objekte stark renovierungsbedürftig. Die Instandsetzung kann den Kaufpreis am Ende locker verdoppeln. Auch gut zu wissen: Die Gebühren, die beim Kauf einer Immobilie in Italien anfallen, zählen zu den höchsten in Europa. Und es gilt bereits der formlose Vorvertrag. Mit der Einigung geht das Haus also bereits auf den Käufer über – nicht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch wie in Deutschland. Vorher solltest du alles also gut geprüft haben.
Ferienhaus in Holland kaufen
Die holländische Küste ist seit Jahren ein beliebter Ort bei Deutschen, um sich ein Ferienhaus zu kaufen. Die Häuser sind oftmals günstiger als an der deutschen Nordseeküste und trotzdem winken in den Niederlanden hohe Renditen. Allerdings ist die Nachfrage höher als das Angebot. Häufig liegen Ferienhäuser in Feriensiedlungen, die meist von speziellen Gesellschaften angeboten und verwaltet werden. In dem Fall darf das Ferienhaus nicht das gesamte Jahr über bewohnt werden. Wichtig: Auch in den Niederlanden ist der Vorvertrag bereits rechtlich bindend.
Ferienhaus in Dänemark kaufen? Besser gleich in Schweden umschauen
Ein Häuschen in den Dünen von Jütland? Aus dem Traum wird mit hoher Wahrscheinlichkeit nichts. In Dänemark darfst du nur kaufen, wenn du dort mindestens fünf Jahre lang deinen Hauptwohnsitz hattest. Daher solltest du besser einen Blick auf das Nachbarland Schweden werfen, wo du sogar ziemliche günstige Ferienhäuser finden kannst. Du solltest aber vor Ort gut prüfen, wie der Zustand der Immobilie ist. Stand das Haus länger leer? War es in den kalten Wintermonaten unbeheizt? Hier können Schäden entstehen, die am Ende deine Kosten in die Höhe treiben. Gut zu wissen: Kaufverträge beinhalten häufig eine Klausel, wonach der Käufer die Verantwortung für Mängel des Objektes selber übernimmt. Sie sind in Schweden ohne notarielle Beglaubigung gültig.
Checkliste für den Kauf im Ausland
✔ Die Besichtigung einer Auslandsimmobilie ist unerlässlich, Fotos können gewaltig täuschen.
✔ Schau dir die Bauqualität vor Ort genau an (am besten mit einem Fachmann), lass dir die Baugenehmigung zeigen und dich zu Kosten für Modernisierung oder Umbauten beraten.
✔ Sei vorsichtig mit der Zusage für ein Objekt, wenn du dir noch nicht 100% sicher bist, denn in vielen Ländern sind Reservierungen, Vorverträge und teilweise sogar mündliche Absprachen rechtlich bindend.
✔ Mach dich vor einem Kauf schlau über die steuerlichen Auswirkungen auf deine Einkommensteuer und eine eventuell anfallende Zweitwohnsitzsteuer (unter bestimmten Umständen lassen sich sogar Steuern sparen).
✔ Wenn du keinen deutschsprachigen Makler findest, such dir auf alle Fälle einen Dolmetscher.
✔ Wenn du einen Kauf von privat planst, sollte ein seriöser Verkäufer bereit sein, alle Fragen zum Objekt zu beantworten.
✔ Kauf niemals eine Immobilie ohne dir ein umfassendes Bild über den jeweiligen Markt gemacht zu haben.
Fazit
Je besser du den jeweiligen Immobilienmarkt studiert hast und dich auskennst, umso besser kannst du den Preis deines Ferienhauses verhandeln. Schau dich doch gleich mal nach einem passenden Objekt um. In Zeiten, in denen du dein Häuschen nicht selbst nutzt, kannst du es bei eBay Kleinanzeigen auch gleich zum Vermieten einstellen.
